Grundsteuer-Reform 2026: Die ersten Bescheide nach neuem Recht verstehen

Seit dem 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer. Wer in Deutschland ein Grundstück besitzt, hat 2025 und 2026 erstmals Bescheide nach neuem Recht erhalten – und stellt dabei oft fest, dass sich die jährliche Belastung spürbar verändert hat. Auslöser war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018, das die alte Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärte. Dieser Artikel erklärt dir nüchtern, wie sich die neue Grundsteuer berechnet, welche drei Bescheide du bekommst, wann sich ein Einspruch lohnt und worauf du als Eigentümer oder Vermieter achten solltest. Stand 2026.

Warum es überhaupt eine Reform gab

Die Grundsteuer beruhte jahrzehntelang auf sogenannten Einheitswerten, die im Westen auf dem Stand von 1964 und im Osten sogar auf 1935 eingefroren waren. Weil sich Immobilienwerte seither völlig unterschiedlich entwickelt haben, führte diese veraltete Basis zu gravierenden Ungleichbehandlungen. Das Bundesverfassungsgericht erklärte die Einheitsbewertung deshalb 2018 für verfassungswidrig und gab dem Gesetzgeber eine Frist zur Neuregelung.

Das Ergebnis ist die reformierte Grundsteuer, die seit dem 1. Januar 2025 gilt. In den Jahren 2025 und 2026 zahlen Eigentümer also erstmals nach neuem Recht. Für die Neuberechnung mussten praktisch alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden – ein Verwaltungskraftakt, dessen Bescheide jetzt nach und nach bei den Bürgern ankommen.

Wichtig: Die Reform sollte das Gesamtaufkommen der Grundsteuer nicht erhöhen. Sie verschiebt aber die Lasten zwischen einzelnen Grundstücken – einige zahlen seither mehr, andere weniger als vorher.

So berechnet sich die neue Grundsteuer

Im sogenannten Bundesmodell folgt die Grundsteuer einer einfachen dreistufigen Formel. Die jährliche Grundsteuer ergibt sich aus:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde = jährliche Grundsteuer

Hinter den drei Größen steckt jeweils ein eigener Schritt: Der Grundsteuerwert ersetzt den alten Einheitswert und wird vom Finanzamt anhand von Faktoren wie Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr ermittelt. Die Steuermesszahl ist ein gesetzlich festgelegter Promillesatz, der den Grundsteuerwert auf den steuerlich relevanten Messbetrag herunterrechnet – für Wohngrundstücke liegt sie deutlich niedriger als für andere Nutzungen. Der Hebesatz schließlich ist der Prozentwert, den jede Gemeinde individuell festlegt und der am Ende über die tatsächliche Höhe entscheidet.

Bundesmodell und die Ländermodelle

Eine Besonderheit der Reform: Die Bundesländer durften über eine Öffnungsklausel eigene Berechnungswege wählen. Deshalb gilt nicht überall dasselbe Modell. Das oben beschriebene Bundesmodell (das auf den tatsächlichen Wert abstellt) nutzen die meisten Länder, aber längst nicht alle.

Bayern setzt auf ein reines Flächenmodell, bei dem nur Grundstücks- und Gebäudeflächen zählen und der Wert der Immobilie keine Rolle spielt. Baden-Württemberg verwendet ein Bodenwertmodell, das im Kern auf Grundstücksfläche und Bodenrichtwert beruht. Hessen und Niedersachsen kombinieren Flächen mit einem Lagefaktor (Flächen-Lage-Modell), und weitere Länder wie das Saarland oder Sachsen haben das Bundesmodell mit eigenen Messzahlen angepasst.

Für dich heißt das konkret: Wie dein Grundstück bemessen wird, hängt davon ab, in welchem Bundesland es liegt. Ein Vergleich der absoluten Beträge zwischen zwei Grundstücken in unterschiedlichen Ländern ist deshalb wenig aussagekräftig.

Grundsteuer A, B und C – was dahintersteckt

Das Gesetz unterscheidet drei Arten von Grundsteuer. Die Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe und spielt für die meisten privaten Eigentümer keine Rolle. Die Grundsteuer B ist der Regelfall: Sie gilt für bebaute und bebaubare Grundstücke, also für Wohnhäuser, Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien.

Neu eingeführt wurde die Grundsteuer C. Sie erlaubt es Gemeinden, für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen gesonderten, höheren Hebesatz festzulegen. Ziel ist es, die Spekulation mit Bauland einzudämmen und Eigentümer zur Bebauung zu bewegen. Ob eine Gemeinde von dieser Möglichkeit Gebrauch macht, entscheidet sie selbst – verpflichtend ist die Grundsteuer C nicht.

Auf deinem Bescheid erkennst du an der ausgewiesenen Steuerart, welche Kategorie für dein Grundstück gilt. Bei Wohnimmobilien ist es in aller Regel die Grundsteuer B.

Die Hebesätze – hier entscheidet sich der Endbetrag

Der Hebesatz ist die Stellschraube, über die jede Gemeinde die tatsächliche Höhe der Grundsteuer bestimmt. Die Reform war zwar als aufkommensneutral angelegt, das heißt, eine Gemeinde sollte insgesamt nicht mehr einnehmen als zuvor. In der Praxis wurden die Hebesätze 2025 aber vielerorts angepasst, weil sich die Bewertungsgrundlagen verschoben hatten.

Das Resultat: Manche Eigentümer zahlen nach der Reform deutlich mehr, andere weniger. Entscheidend ist die Kombination aus dem neuen Grundsteuerwert deines Grundstücks und dem Hebesatz deiner konkreten Gemeinde. Zwei optisch ähnliche Häuser können bei unterschiedlichen Hebesätzen sehr verschiedene Beträge ergeben.

Da Hebesätze in Prozent angegeben werden, lohnt sich ein Blick auf die Veränderung gegenüber dem Vorjahr. Wie stark sich dein Hebesatz prozentual verändert hat, lässt sich schnell ausrechnen – dazu später mehr.

Die drei Bescheide, die du bekommst

Anders als früher landet die neue Grundsteuer in drei getrennten Bescheiden in deinem Briefkasten, und es ist wichtig, sie auseinanderzuhalten. Vom Finanzamt kommen zwei davon: der Grundsteuerwertbescheid, der den festgestellten Wert deines Grundstücks ausweist, und der Grundsteuermessbescheid, der daraus den Steuermessbetrag ableitet.

Der dritte Bescheid, der eigentliche Grundsteuerbescheid, kommt von deiner Gemeinde oder Stadt. Erst er nennt den Betrag, den du tatsächlich zahlst, denn erst hier fließt der kommunale Hebesatz ein.

Diese Trennung ist auch für einen Einspruch entscheidend: Gegen die beiden Finanzamtsbescheide legst du Einspruch ein, gegen den Gemeindebescheid Widerspruch. Beide Rechtsbehelfe musst du in der Regel innerhalb eines Monats ab Bekanntgabe einlegen. Hast du gegen den Wert- oder Messbescheid nichts unternommen, lässt sich der Endbetrag im Gemeindebescheid kaum noch angreifen.

Vorläufige Bescheide und die Frage nach dem niedrigeren Wert

Viele Bescheide ergehen derzeit vorläufig, weil zur Verfassungsmäßigkeit der Reform noch Musterverfahren anhängig sind. Vorläufig bedeutet, dass das Finanzamt den Bescheid später noch ändern kann, ohne dass du selbst aktiv werden musst. Ein eigener Einspruch ist deshalb nicht in jedem Fall nötig, kann aber sinnvoll sein, wenn du konkrete Fehler vermutest.

Speziell beim Bundesmodell gibt es nach aktueller Rechtsprechung (Stand 2026) die Möglichkeit, einen niedrigeren tatsächlichen Verkehrswert nachzuweisen, wenn der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert deutlich darüber liegt. Der Nachweis erfolgt typischerweise über ein qualifiziertes Gutachten. Ob sich der Aufwand lohnt, hängt vom Einzelfall ab – pauschal lässt sich das nicht beantworten.

Bevor du Geld in ein Gutachten steckst, solltest du grob abschätzen, ob die festgestellte und die tatsächliche Wertgröße überhaupt weit genug auseinanderliegen. Erst eine erhebliche Abweichung rechtfertigt den Aufwand.

Zahlung, Fristen und Vermieter

Die Grundsteuer wird in der Regel vierteljährlich fällig, und zwar jeweils zum 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. eines Jahres. Auf Antrag kannst du stattdessen eine jährliche Zahlung wählen, die dann zum 1. Juli in einem Betrag fällig wird. Viele Gemeinden bieten zudem ein SEPA-Lastschriftmandat an, das verspätete Zahlungen vermeidet.

Für Vermieter ist eine Regelung besonders relevant: Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten und darf über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Steigt die Grundsteuer nach der Reform, kann sich das also auf die Nebenkostenabrechnung auswirken – Mieter sehen die Veränderung dann indirekt in ihrer Abrechnung.

Wenn du vermietest, lohnt es sich, die neue Grundsteuer früh in deine Kalkulation einzubeziehen, damit Vorauszahlungen und tatsächliche Kosten zusammenpassen.

Beispielrechnung im Bundesmodell

Die folgenden Zahlen sind ein frei gewähltes Beispiel und entsprechen keinem realen Grundstück. Sie dienen nur dazu, die Formel nachvollziehbar zu machen. Angenommen, das Finanzamt stellt für eine Eigentumswohnung einen Grundsteuerwert von 300.000 Euro fest, die Steuermesszahl beträgt 0,31 Promille und die Gemeinde setzt einen Hebesatz von 400 Prozent an.

Im ersten Schritt ergibt sich der Messbetrag: 300.000 € × 0,00031 = 93 €. Im zweiten Schritt wird der Hebesatz angewendet: 93 € × 400 % = 372 € jährliche Grundsteuer. Verteilt auf vier Quartale wären das rund 93 Euro pro Rate. Würde dieselbe Gemeinde ihren Hebesatz auf 500 Prozent erhöhen, läge die Jahresgrundsteuer im Beispiel bei 93 € × 500 % = 465 € – eine spürbare Differenz allein durch den Hebesatz.

Das Beispiel zeigt, wie stark der kommunale Hebesatz durchschlägt. Bevor du dich über deinen Bescheid wunderst, lohnt sich daher immer der Blick auf den Hebesatz und den festgestellten Grundsteuerwert.

Bescheid prüfen – so gehst du vor

Bevor du den Bescheid abheftest, solltest du die zugrunde gelegten Angaben kontrollieren. Stimmen Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr und Lage? Gerade bei der Datenübernahme aus alten Beständen schleichen sich Fehler ein, etwa ein falsches Baujahr oder eine zu groß angesetzte Fläche. Solche Fehler wirken sich direkt auf den Grundsteuerwert und damit auf den Endbetrag aus.

Findest du eine fehlerhafte Angabe, lege fristgerecht Einspruch beim Finanzamt ein – am besten gegen den Grundsteuerwertbescheid, weil sich Fehler dort an der Wurzel korrigieren lassen. Achte unbedingt auf die Monatsfrist ab Bekanntgabe; danach wird der Bescheid grundsätzlich bestandskräftig. Im Zweifel hilft eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater bei der Einschätzung, ob sich ein Einspruch lohnt.

Halte für die Prüfung deinen alten Bescheid, den Kaufvertrag und – falls vorhanden – die Wohnflächenberechnung bereit. So erkennst du Abweichungen schnell und kannst sie im Einspruch belegen.

Was Tools auf CalcSI helfen

Rund um die Grundsteuer und die Immobilienfinanzierung kannst du mehrere kostenlose Rechner auf CalcSI nutzen, um Zahlen schnell einzuordnen. Wenn du die prozentuale Veränderung deines Hebesatzes oder deiner Grundsteuer gegenüber dem Vorjahr ausrechnen willst, hilft dir der Prozentrechner – ideal, um eine Erhöhung von beispielsweise 400 auf 500 Prozent als Steigerung zu erfassen.

Beim Immobilienkauf fällt neben der Grundsteuer auch die Grunderwerbsteuer an. Mit dem Grunderwerbsteuer-Rechner ermittelst du diese einmalige Belastung passend zum Steuersatz deines Bundeslandes. Plust du den Kaufpreis über einen Kredit, gibt dir der Kreditrechner einen schnellen Überblick über Rate, Zinsen und Laufzeit. Und wenn du als Vermieter mit Brutto- und Nettobeträgen jonglierst, ordnet der Mehrwertsteuer-Rechner die Umsatzsteueranteile sauber zu.

Alle Rechner arbeiten direkt im Browser, sind kostenlos und ersetzen natürlich keine individuelle Beratung – sie geben dir aber eine solide erste Orientierung, bevor du deinen Bescheid im Detail prüfst.