Was kostet mich der Hauskauf zusätzlich zum Kaufpreis?

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in welchem Bundesland?

Die Grunderwerbsteuer wird vom Bundesland festgelegt. Bayern und Sachsen liegen mit 3,5 % bzw. 5,5 % am unteren Ende, während Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein bei 6,5 % am oberen Ende rangieren. Bei 400.000 € Kaufpreis macht das eine Differenz von 12.000 € zwischen den günstigsten und teuersten Bundesländern.

Welche weiteren Kaufnebenkosten kommen dazu?

Neben der Grunderwerbsteuer fallen Notarkosten (~1,5 % vom Kaufpreis), Grundbuchkosten (~0,5 %) und — wenn ein Makler beteiligt war — die Maklerprovision an. Diese ist seit der Reform von 2020 in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, ca. 3,57 % inkl. MwSt. je Partei. Insgesamt ergeben sich Kaufnebenkosten von typischerweise 9–15 % je nach Bundesland und Makler.

Wichtige Hinweise

• Steuersätze ändern sich politisch — bei großen Käufen die aktuelle Lage prüfen.
• Bei Inventar (Küche, Möbel) separat im Vertrag aufführen — darauf wird keine Grunderwerbsteuer fällig.
• Notarkosten sind in Deutschland gesetzlich geregelt (GNotKG) — Vergleich lohnt selten.
• Banken finanzieren typischerweise nur den Kaufpreis — Nebenkosten aus Eigenkapital einplanen.

Was die Grunderwerbsteuer wirklich ist — und warum sie so stark variiert

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die in Deutschland nach §1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) immer dann anfällt, wenn das Eigentum an einem inländischen Grundstück oder einer Eigentumswohnung wechselt. Bemessungsgrundlage ist in der Regel der notariell beurkundete Kaufpreis inklusive übernommener Verbindlichkeiten, aber ohne bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Sauna oder Markisen. Wer beispielsweise eine Einbauküche separat im Kaufvertrag mit 12.000 Euro ausweist, spart bei einem Steuersatz von 6 Prozent immerhin 720 Euro Steuer. Wichtig: Der Wert der beweglichen Sachen muss realistisch und nachweisbar sein, sonst kann das Finanzamt eingreifen.

Der Steuersatz wird seit der Föderalismusreform 2006 von den Bundesländern festgelegt — und reicht von 3,5 Prozent (Bayern und Sachsen, Stand 2024) bis 6,5 Prozent (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). Auf einen Kaufpreis von 500.000 Euro fallen damit zwischen 17.500 und 32.500 Euro Steuer an — ein Unterschied von 15.000 Euro allein durch das Bundesland. Hessen plant zudem regelmäßig politische Diskussionen um Senkungen oder Freibeträge speziell für Erstkäufer; auch Bayern hat einen Freibetrag von 500.000 Euro für Selbstnutzer angekündigt. Die Liste der Sätze ist also dynamisch — vor dem Kauf lohnt ein kurzer Blick auf die Webseite der jeweiligen Landesfinanzbehörde.

Schuldner der Steuer sind nach Gesetz Verkäufer und Käufer gemeinsam — in der Praxis vereinbart der Notar im Kaufvertrag jedoch nahezu immer, dass der Käufer trägt. Der Bescheid kommt typischerweise 4 bis 8 Wochen nach Beurkundung vom Finanzamt; die Zahlung ist binnen eines Monats fällig. Erst nach Eingang stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die der Eigentumsübergang im Grundbuch nicht eingetragen werden darf. Wer die Steuer also nicht zahlt, bekommt am Ende auch das Grundstück nicht zugeschrieben — selbst nach vollständig gezahltem Kaufpreis.

Formel für die gesamten Erwerbsnebenkosten

Die Erwerbsnebenkosten setzen sich aus vier Hauptblöcken zusammen, die jeweils prozentual vom Kaufpreis berechnet werden:

Grunderwerbsteuer = Kaufpreis * Steuersatz_Bundesland
Notar = Kaufpreis * 1,0 % bis 2,0 %
Grundbuch = Kaufpreis * 0,3 % bis 0,5 %
Maklercourtage = Kaufpreis * Provision_inkl_USt
Nebenkosten_gesamt = Steuer + Notar + Grundbuch + Maklergebühr

Konkrete Beispielrechnungen für typische Kaufpreise

Die folgenden Zahlen gehen von 1,5 Prozent Notar, 0,5 Prozent Grundbuch und 3,57 Prozent Makler (inkl. 19 Prozent USt) aus.

• 300.000 Euro Eigentumswohnung in München (Bayern, 3,5 %): 10.500 Euro Steuer + 4.500 Euro Notar + 1.500 Euro Grundbuch + 10.710 Euro Makler = 27.210 Euro Nebenkosten (9,1 % vom Kaufpreis).
• 450.000 Euro Haus in Köln (NRW, 6,5 %): 29.250 Euro Steuer + 6.750 Euro Notar + 2.250 Euro Grundbuch + 16.065 Euro Makler = 54.315 Euro Nebenkosten (12,1 %).
• 600.000 Euro Haus in Dresden (Sachsen, 5,5 % seit 2023): 33.000 Euro Steuer + 9.000 Euro Notar + 3.000 Euro Grundbuch + 21.420 Euro Makler = 66.420 Euro (11,1 %).
• 250.000 Euro Eigentumswohnung in Hamburg (5,5 %): 13.750 Euro Steuer + 3.750 Euro Notar + 1.250 Euro Grundbuch + 8.925 Euro Makler = 27.675 Euro (11,1 %).
• 800.000 Euro Neubau ohne Makler in Stuttgart (BW, 5,0 %): 40.000 Euro Steuer + 12.000 Euro Notar + 4.000 Euro Grundbuch + 0 Euro Makler = 56.000 Euro (7,0 %) — Provisionsverzicht spart 28.560 Euro.

Grenzen des Rechners

Der Rechner zeigt typische Standardwerte. In der Realität gibt es jedoch zahlreiche Sonderfälle, die abweichen können: Beim Kauf zwischen Verwandten in gerader Linie (Eltern an Kinder, Ehepartner) fällt nach §3 GrEStG keine Grunderwerbsteuer an. Auch bei Erbschaft oder Schenkung greift statt der Grunderwerbsteuer die Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer. Bei Bauträger-Verträgen (Grundstück + Hausbau aus einer Hand) kann das Finanzamt unter dem sogenannten einheitlichen Vertragswerk auch den Bauteil besteuern. Maklerprovisionen sind seit der Reform vom 23.12.2020 grundsätzlich hälftig zu teilen, wenn der Käufer ein Verbraucher und das Objekt ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung ist. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach der GNotKG-Tabelle und sind nicht verhandelbar. Diese Seite ist Information und kein Steuer- oder Rechtsrat — bei größeren Käufen unbedingt einen Notar oder Steuerberater einbeziehen.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer und zu Kaufnebenkosten

Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Hauskauf wirklich?

Faustregel der meisten Banken: Die Erwerbsnebenkosten (Steuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) sollten vollständig aus Eigenkapital gezahlt werden — typisch 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 36.000 bis 48.000 Euro. Wer das nicht hat, bekommt entweder keine Finanzierung oder zahlt deutlich höhere Zinsen (100- oder 110-Prozent-Finanzierungen).

Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer 2026?

Bayern und Sachsen liegen mit 3,5 Prozent am niedrigsten (Stand 2024). Sachsen hatte zwischenzeitlich auf 5,5 Prozent erhöht, in einigen Bundesländern werden weitere Anpassungen diskutiert. Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen liegen mit 6,5 Prozent am oberen Ende. Aktuelle Sätze sind auf den Webseiten der Landesfinanzministerien zu finden.

Kann ich die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?

Bei selbst genutztem Wohneigentum nein — die Steuer ist Teil der Anschaffungskosten und nicht abzugsfähig. Bei vermieteten Immobilien zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten des Gebäudes und wird über die AfA (Abschreibung) auf typischerweise 50 Jahre verteilt — pro Jahr also 2 Prozent. Bei einem Steueranteil von 25.000 Euro auf den Gebäudeteil sind das jährlich 500 Euro Abschreibung.

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen?

Der Notar meldet den Kauf innerhalb von zwei Wochen ans Finanzamt. Dieses erstellt den Steuerbescheid und versendet ihn typischerweise 4 bis 8 Wochen nach Beurkundung. Die Zahlungsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Erst nach Eingang erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für den Grundbucheintrag nötig ist.

Wie kann ich legal Grunderwerbsteuer sparen?

Bewegliche Inventarstücke wie Einbauküche, Sauna, Markisen oder Lampen separat im Kaufvertrag mit realistischen Werten ausweisen — diese Beträge mindern die Bemessungsgrundlage. Bei Bauträgerverträgen Grundstück und Hausbau zeitlich und vertraglich klar trennen (Achtung Einheitliches-Vertragswerk-Risiko). Zwischen Ehepartnern und in gerader Linie zu Kindern entfällt die Steuer ganz. Bayerns angekündigter Freibetrag von 500.000 Euro für Erstkäufer könnte ab Inkrafttreten weitere Einsparungen ermöglichen.

Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Eine Bestätigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt ist. Ohne sie darf das Grundbuchamt den neuen Eigentümer nicht eintragen. In der Praxis sendet das Finanzamt die Bescheinigung nach Zahlungseingang direkt an den Notar, der sie ans Grundbuchamt weiterleitet. Der Käufer wird also erst dann tatsächlich rechtlich Eigentümer, wenn die Steuer überwiesen wurde — auch wenn der Kaufpreis längst beim Verkäufer ist.

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