Anschlussfinanzierung 2026: Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen?

Wenn deine Zinsbindung ausläuft, endet nicht dein Kredit, sondern nur der garantierte Zins. Was dann kommt, entscheidet über zehntausende Euro: die bequeme Prolongation bei der Hausbank, die Umschuldung zu einer günstigeren Bank oder das Forward-Darlehen, mit dem du den heutigen Zins für einen Abschluss in bis zu fünf Jahren sicherst. Nach der EZB-Erhöhung im Juni 2026 und Bauzinsen um vier Prozent ist Timing wieder ein Thema. Dieser Artikel rechnet die Optionen nüchtern durch.

Was am Ende der Zinsbindung wirklich passiert

Ein Immobiliendarlehen ist fast nie in der ersten Zinsbindung abbezahlt. Nach den üblichen zehn Jahren steht meist noch eine ordentliche Restschuld im Grundbuch – bei einer klassischen Finanzierung mit zwei Prozent Anfangstilgung sind das nach zehn Jahren grob 70 bis 75 Prozent der ursprünglichen Summe. Für diesen Rest brauchst du eine Anschlussfinanzierung. Der Kredit läuft also weiter, nur der bis dahin garantierte Zinssatz fällt weg und wird neu verhandelt.

Die gute Nachricht: Du bist nicht gezwungen, bei deiner bisherigen Bank zu bleiben. Rund sechs Monate vor Ablauf der Bindung flattert dir in der Regel ein Prolongationsangebot ins Haus – das ist aber nur eine von drei Türen. Wer die anderen beiden kennt und rechtzeitig aktiv wird, spart über die zweite Kreditphase oft einen vier- bis fünfstelligen Betrag. Wer das Angebot einfach unterschreibt, zahlt fast immer drauf.

Wo die Zinsen im Sommer 2026 stehen

Stand 17. Juli 2026 liegen die Sollzinsen für zehn Jahre Zinsbindung je nach Bonität und Beleihung ungefähr zwischen 3,7 und 4,1 Prozent. Das ist deutlich mehr als die Traumkonditionen unter einem Prozent aus den Jahren 2020 und 2021. Wer damals finanziert hat und jetzt in die Anschlussfinanzierung geht, muss sich auf eine spürbar höhere Rate einstellen – die Zeiten, in denen man mit 0,9 Prozent verlängert hat, sind vorbei.

Der Grund liegt auch in der Geldpolitik: Am 11. Juni 2026 hat die EZB ihre Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte erhöht, nicht gesenkt. Der Einlagenzins liegt seither bei 2,25 Prozent, ausgelöst durch eine hartnäckige Inflation von 3,2 Prozent im Euroraum im Mai. Für das zweite Halbjahr 2026 erwarten die meisten Zinsexperten eine Seitwärtsbewegung mit leichter Tendenz nach oben. Ein Rutsch zurück unter drei Prozent gilt als unwahrscheinlich. Genau dieses Umfeld macht die Wahl der richtigen Anschluss-Strategie so wichtig.

Option 1: Prolongation bei der Hausbank

Die Prolongation ist die Verlängerung bei deiner bisherigen Bank. Sie schickt dir ein Angebot, du unterschreibst, und der Kredit läuft zu neuen Konditionen weiter. Der große Vorteil: Es ist bequem und kostenlos. Es fällt keine neue Grundschuldbestellung an, kein Notartermin, keine erneute Bonitätsprüfung im großen Stil. Ein bis zwei Unterschriften, fertig.

Der Haken steckt im Zins. Banken wissen, dass viele Kunden aus Bequemlichkeit bleiben, und kalkulieren das Prolongationsangebot selten am günstigsten. Ein Aufschlag von 0,2 bis 0,4 Prozentpunkten gegenüber dem besten Marktangebot ist keine Seltenheit. Auf eine Restschuld von 200.000 Euro und zehn Jahre gerechnet sind das schnell mehrere tausend Euro. Nimm das Angebot deshalb nie als gesetzt hin, sondern als Ausgangspunkt zum Vergleichen – und geh mit einem besseren Fremdangebot zurück in die Verhandlung.

Option 2: Umschuldung zu einer anderen Bank

Bei der Umschuldung wechselst du mit deiner Restschuld zu einer neuen Bank, die dir bessere Konditionen bietet. Sie löst deinen alten Kredit ab und wird selbst zur Gläubigerin. Damit das funktioniert, muss die Grundschuld von der alten auf die neue Bank übertragen werden – das ist die Grundschuldabtretung. Anders als bei einer kompletten Neubestellung ist das der günstigere Weg, weil die bestehende Grundschuld nur abgetreten und nicht neu ins Grundbuch eingetragen wird.

Die Kosten dafür sind überschaubar: Für Notar und Grundbuch fallen grob 0,1 bis 0,2 Prozent der Grundschuldsumme an, bei 200.000 Euro also etwa 200 bis 400 Euro. Viele Banken übernehmen diese Wechselkosten sogar ganz oder teilweise, um dich als Kunden zu gewinnen. Rechne die Abtretungskosten trotzdem gegen die Zinsersparnis: Schon ein Zinsvorteil von 0,2 Prozentpunkten spielt die paar hundert Euro über die Laufzeit locker wieder herein. Mit dem Prozentrechner siehst du in Sekunden, wie viel Prozent der Grundschuld die Nebenkosten ausmachen.

Option 3: Das Forward-Darlehen erklärt

Das Forward-Darlehen ist die Anschlussfinanzierung mit Vorlauf. Du schließt heute einen Kreditvertrag ab, der aber erst in der Zukunft ausgezahlt wird – bei den meisten Banken bis zu 60 Monate, also fünf Jahre im Voraus. Bis zum Auszahlungstermin passiert nichts: Du zahlst weiter deine alte Rate, und der neue Zins ist bereits fest vereinbart. Läuft deine Bindung erst 2028 aus, du glaubst aber an steigende Zinsen, sicherst du dir mit einem Forward-Darlehen heute schon das aktuelle Niveau.

Der Sinn dahinter ist eine Wette gegen steigende Zinsen: Du kaufst dir Planungssicherheit. Steigen die Bauzinsen bis zu deinem Ablauftermin tatsächlich, hast du dir das günstigere Niveau von heute gesichert. Fallen sie dagegen, hast du dich zu früh gebunden und zahlst drauf – denn der garantierte Zinssatz gilt in beide Richtungen. Ein abgeschlossenes Forward-Darlehen musst du in aller Regel abnehmen. Genau deshalb ist die Prognoserichtung entscheidend.

Der Forward-Aufschlag: die entscheidende Rechnung

Die Zinssicherung ist nicht umsonst. Für jeden Monat, den zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung liegt, verlangt die Bank einen Forward-Aufschlag auf den heutigen Zins. Als Größenordnung kursieren je nach Anbieter und Marktlage rund 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Vorlaufmonat. Bei 24 Monaten Vorlauf ergibt das grob 0,24 bis 0,72 Prozentpunkte Aufschlag, bei 36 Monaten entsprechend mehr. Je weiter die Auszahlung entfernt liegt, desto teurer wird die Absicherung.

Damit ist die Kernfrage klar umrissen: Ein Forward-Darlehen lohnt sich nur, wenn die Zinsen bis zu deinem Ablauftermin stärker steigen, als der Aufschlag kostet. Nehmen wir an, der aktuelle Zehn-Jahres-Zins liegt bei 3,9 Prozent und du brauchst die Anschlussfinanzierung in 24 Monaten. Mit einem Aufschlag von etwa 0,5 Prozentpunkten sicherst du dir rund 4,4 Prozent. Das rechnet sich nur, wenn der Marktzins in zwei Jahren über 4,4 Prozent liegt. Bleibt er bei 3,9 Prozent oder fällt, hättest du ohne Forward besser dagestanden.

Das Sonderkündigungsrecht nach Paragraf 489 BGB

Ein Recht, das viele nicht auf dem Schirm haben, kann die ganze Rechnung drehen: Nach Paragraf 489 BGB darfst du jedes Immobiliendarlehen mit festem Zinssatz zehn Jahre nach der Vollauszahlung kündigen – ganz oder teilweise, mit einer Frist von sechs Monaten und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Die Zehn-Jahres-Frist beginnt einen Tag nach der vollständigen Auszahlung, nicht mit dem Vertragsdatum.

Das ist besonders für alle relevant, die ursprünglich eine lange Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren gewählt haben. Selbst wenn dein Vertrag noch bis 2032 fest verzinst ist, kommst du zehn Jahre nach Auszahlung heraus, sobald die Marktzinsen unter deinen Vertragszins gefallen sind. In einem Umfeld wie 2026, in dem viele noch alte, teure Verträge aus der Hochzinsphase halten, ist dieses Ausstiegsfenster bares Geld wert. Prüfe deshalb dein Auszahlungsdatum, bevor du über eine Umschuldung nachdenkst – ohne Sonderkündigungsrecht würde eine vorzeitige Ablösung eine teure Vorfälligkeitsentschädigung auslösen.

Timing bei seitwärts bis leicht steigenden Zinsen

Die aktuelle Prognose – Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz – ist für die Strategiewahl fast wichtiger als der absolute Zinssatz. In einem klar fallenden Markt wäre Abwarten und eine kurze Zwischenlösung sinnvoll. In einem steigenden Markt spricht viel für frühes Festmachen. Beim erwarteten Seitwärtsszenario liegt die Wahrheit dazwischen, und die Entscheidung hängt stark von deinem eigenen Zeithorizont ab.

Grobe Faustregeln für Sommer 2026: Läuft deine Bindung in den nächsten zwölf Monaten aus, vergleiche jetzt konsequent Prolongation gegen Umschuldung – ein Forward lohnt sich für so kurze Zeit selten, weil der Aufschlag den möglichen Zinsvorteil auffrisst. Musst du erst in 18 bis 48 Monaten refinanzieren und fürchtest steigende Zinsen, wird das Forward-Darlehen interessant. Wer glaubt, die Zinsen fielen bald deutlich, sollte dagegen die Finger vom Forward lassen und flexibel bleiben.

Rechenbeispiel: Wann sich der Forward lohnt

Nehmen wir eine Restschuld von 220.000 Euro, deine Bindung endet in 30 Monaten. Der aktuelle Zehn-Jahres-Zins liegt bei 3,9 Prozent. Ein Forward mit 30 Monaten Vorlauf und rund 0,02 Prozentpunkten Aufschlag pro Monat kostet dich etwa 0,6 Prozentpunkte extra, du sicherst dir also rund 4,5 Prozent. Bei drei Prozent Tilgung bedeutet das im Vergleich zu einem später abgeschlossenen 3,9-Prozent-Darlehen eine höhere Rate – die sich nur auszahlt, wenn der Markt in 30 Monaten deutlich über 4,5 Prozent steht.

Steigt der Marktzins bis dahin auf 5,0 Prozent, war das Forward ein gutes Geschäft: Du zahlst 4,5 statt 5,0 Prozent auf 220.000 Euro, was über zehn Jahre grob 8.000 bis 10.000 Euro Zinsersparnis bringt. Bleibt der Zins bei 3,9 Prozent, hast du dich mit 4,5 Prozent schlechter gestellt und die Differenz umsonst bezahlt. Spiel solche Szenarien immer mit konkreten Zahlen durch, statt dich auf ein Bauchgefühl zu verlassen – der Unterschied zwischen den Varianten entscheidet sich in genau diesen Zehntel-Prozentpunkten.

Was Tools auf CalcSI helfen

Bevor du eine Anschlussfinanzierung unterschreibst, rechne die Varianten selbst durch. Mit dem Kreditrechner ermittelst du Monatsrate, Restschuld und Gesamtzinsen für jedes Zins- und Tilgungsszenario – ideal, um Prolongation, Umschuldung und Forward direkt gegenüberzustellen. Der Zinseszins-Rechner zeigt, was eine frühzeitige Zinssicherung oder eine Sondertilgung über die Jahre bringt. Mit dem Prozentrechner kalkulierst du Forward-Aufschlag und Abtretungskosten als Anteil deiner Restschuld, und die Grunderwerbsteuer hast du fürs nächste Objekt gleich mit im Blick. So gehst du mit belastbaren Zahlen ins Bankgespräch statt mit dem erstbesten Angebot.