Mietpreisbremse 2026 verlängert: Was Mieter und Vermieter jetzt wissen müssen

Im April 2026 hat der Bundestag die Mietpreisbremse bis 2029 verlängert — knapp drei Monate vor dem Auslaufen der bisherigen Regelung. Die wichtigsten Änderungen: Die Bundesländer erhalten erweiterte Möglichkeiten zur Ausweisung angespannter Wohnungsmärkte, der Auskunfts-Anspruch des Mieters wurde gestärkt, und die Möblierungs-Schlupflöcher wurden geschlossen. Was die 10-Prozent-Regel praktisch bedeutet, wann die Indexmiete weiter funktioniert und wie viele Euro pro Monat Mieter realistisch zurückfordern können — eine sachliche Erklärung ohne Polemik.

Was die Mietpreisbremse 2026 noch ist — und was nicht

Die Mietpreisbremse, eingeführt 2015, regelt die zulässige Miethöhe bei Neuvermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sie besagt: Die Neumiete darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der Mieter muss diese Begrenzung allerdings selbst geltend machen — sie wirkt nicht automatisch. Wer eine zu hohe Miete unwissentlich zahlt, kann zwar rückwirkend zurückfordern, aber nur ab dem Zeitpunkt der Beanstandung.

Was die Mietpreisbremse nicht regelt: Mieterhöhungen in bestehenden Verträgen (das macht die Kappungsgrenze von 15 % in 3 Jahren), Neubauten ab Erstvermietung 2014 oder später (sind komplett ausgenommen), umfassend modernisierte Wohnungen (Modernisierungs-Ausnahme), möblierte Wohnungen unter bestimmten Voraussetzungen, Ferienwohnungen. Die Liste der Ausnahmen ist 2026 etwas kürzer geworden, aber immer noch erheblich.

Die wichtigsten Änderungen 2026

Der Bundestag hat drei Verschärfungen beschlossen. Erstens die Verlängerung selbst: Die Mietpreisbremse gilt jetzt bis 31. Dezember 2029. Vorher wäre sie zum 30. Juni 2026 ausgelaufen. Bundesländer müssen ihre Mietpreisbremse-Verordnungen aber selbst verlängern — wer das nicht tut, hat ab Juli 2026 keine Mietpreisbremse mehr. Bis Mai 2026 haben 12 Bundesländer (Berlin, Hamburg, München-Region, Bayern allgemein, Baden-Württemberg, NRW, Hessen, Niedersachsen, Bremen, Schleswig-Holstein, Rheinland-Pfalz, Brandenburg) die Verlängerung beschlossen oder im Verfahren.

Zweitens der erweiterte Auskunfts-Anspruch: Vermieter müssen Mietern künftig vor Mietvertragsunterzeichnung die Vormiete und mögliche Ausnahmegründe schriftlich offenlegen. Verstößt der Vermieter, kann der Mieter ohne Auskunft die Miete auf das Ortsübliche reduzieren — auch ohne formelle Rüge. Diese Beweislast-Umkehr ist die wichtigste praktische Änderung, weil Mieter jahrelang an der Beweisführung scheiterten.

Drittens die Möblierungs-Schlupflöcher: Bisher konnten Vermieter eine Wohnung als »möbliert« deklarieren und damit der Mietpreisbremse entgehen. Seit Juli 2026 muss der Möbel-Zuschlag separat ausgewiesen werden, mit nachvollziehbarem Bezug zum Wert der Möbel und der Nutzungsdauer. Schon bisher gefälschte Möbel-Pauschalen werden damit angreifbar.

Die 10-Prozent-Regel konkret durchgerechnet

Ein Beispiel aus München: Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine 60-m²-Altbau-Wohnung in einem mittleren Stadtteil liegt 2026 bei 17,40 EUR/m² kalt (Stand Mietspiegel München). Maximal zulässige Mietpreisbremse-Neumiete: 17,40 + 10 % = 19,14 EUR/m², für 60 m² also 1.148 EUR Kaltmiete. Wer 1.350 EUR im Mietvertrag stehen hat, kann auf 1.148 EUR reduzieren und 202 EUR pro Monat zurückholen, plus eine Nachforderung für die Vergangenheit bis zur Rüge.

Der Mietspiegel ist die zentrale Referenz. In Großstädten gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, der gerichtsfest ist. In kleineren Städten existiert oft nur ein einfacher Mietspiegel — der ist trotzdem ein Indiz, aber leichter angreifbar. Die Vergleichsmiete bezieht sich auf den Wohnungstyp, das Baujahr, die Ausstattung, die Lage. Wer prüfen will, ob die eigene Miete zu hoch ist, findet die Mietspiegel der meisten Städte online auf den Webseiten der Stadtverwaltung oder beim Mieterverein.

Welche Wohnungen ausgenommen sind

Vier Ausnahmen muss man kennen, um nicht in falsche Erwartungen zu fallen: Erstens Neubauten. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, unterliegen keiner Mietpreisbremse. Bei Neubauten 2026 gilt also weiterhin Marktpreis. Auch nach mehrfachen Mieterwechseln bleibt der Neubaustatus erhalten.

Zweitens umfassend modernisierte Wohnungen. Wenn der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Neuvermietung mehr als ein Drittel des Neubauwerts in die Wohnung investiert hat (energetische Sanierung, Heizung, Bäder, Grundrisse), gilt die Wohnung als »umfassend modernisiert« und ist ausgenommen. Diese Ausnahme wird häufig fingiert — der Mieter darf die Modernisierung anzweifeln und Belege fordern.

Drittens Vormiete-Schutz. Wenn der Vormieter mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % gezahlt hat, darf der Vermieter die alte Miete weiter verlangen — auch wenn sie eigentlich zu hoch wäre. Damit soll vermieden werden, dass Vermieter ihre Wohnung leer stehen lassen, bis der nächste Mieter die alte Höhe zahlt. Viertens möbliert, mit den neuen Auflagen ab 2026 — siehe oben.

Indexmiete: Der elegante Umweg um die Bremse

Eine immer beliebtere Vertragsform: Die Indexmiete. Hier wird die Miete im Vertrag an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Steigt der VPI, steigt die Miete automatisch. Diese Form ist von der Mietpreisbremse nicht ausgenommen — die Startmiete darf nur 10 % über der Vergleichsmiete liegen. Aber die nachfolgenden Erhöhungen gelten nicht als »Mieterhöhungen« im Sinne der Kappungsgrenze und können den 15-%-in-3-Jahren-Deckel überschreiten.

Praktische Folge: Bei einer Inflation von 4 % pro Jahr (Stand Mai 2026: VPI bei +2,6 %, HVPI bei +2,7 %) steigt eine Indexmiete in 5 Jahren um etwa 22 %. Ein klassischer Vertrag mit Kappungsgrenze hätte in derselben Zeit maximal 25 % Erhöhung erlaubt, real meist weniger. Die Indexmiete schützt also Vermieter vor zu niedriger Inflationsanpassung — ist aber für Mieter berechenbar und nicht zwingend nachteilig.

So gehst du vor, wenn du als Mieter zu viel zahlst

Drei Schritte, juristisch sauber: Erstens Mietspiegel besorgen und ortsübliche Vergleichsmiete für deine Wohnung ermitteln. Faktoren: Wohnfläche (m²), Baujahr, Lage, Ausstattung (Bad, Heizung, Balkon, Aufzug). Aus dem Mietspiegel den Spannenwert ableiten — in den meisten Mietspiegeln gibt es Korridore mit 20-30 % Bandbreite. Bei Streit zählt nicht der Mittelwert, sondern der gerechtfertigte Einzelwert.

Zweitens formell Rüge erheben. Die Rüge muss schriftlich an den Vermieter gehen (am besten per Einschreiben mit Rückschein), die zu hohe Miete benennen und auf §§ 556d–g BGB verweisen. Mietervereine und Verbraucherzentralen haben Musterschreiben, die kostenlos abrufbar sind. Erst ab Zugang der Rüge kann die Miete reduziert werden — rückwirkend nicht. Wer schon 18 Monate zu viel gezahlt hat, kann nichts für die Vergangenheit zurückfordern, nur für die Zukunft mindern.

Drittens abwarten und ggf. klagen. Vermieter reagieren auf solche Schreiben sehr unterschiedlich. Manche akzeptieren die Reduzierung; andere antworten mit einer Modernisierungsbehauptung oder Vormiete-Argument. Im Streitfall hilft der örtliche Mieterverein (Jahresbeitrag ca. 80-100 EUR) mit Rechtsschutz für Mietangelegenheiten — die Investition rechnet sich bei einer Miete von 1.000 EUR/Monat schon nach 1-2 Monaten Mietreduktion.

Was Vermieter 2026 wissen müssen

Vermieter sollten die neue Auskunftspflicht ernst nehmen. Wer vor Mietvertragsunterzeichnung die Vormiete und Ausnahmegründe nicht offenlegt, riskiert eine spätere Mietminderung ohne Möglichkeit der Verteidigung. Die schriftliche Erklärung gehört in den Vertrag oder einen Beleg, der dem Vertrag beigeheftet wird. Die Form ist nicht förmlich vorgeschrieben, aber Beweissicherheit erfordert mindestens Textform (E-Mail, PDF).

Für die Möblierungs-Schlupflöcher: Wer eine möblierte Wohnung anbietet, muss den Möbel-Wert dokumentieren (Einkaufsrechnungen oder Schätzwert) und auf die Vertragslaufzeit verteilen. Ein realistischer Möbel-Zuschlag liegt 2026 bei 1,50-3,50 EUR pro m² für solide Standard-Möblierung. Wer 8 EUR/m² Möbel-Aufschlag berechnet, wird in der gerichtlichen Prüfung als »scheinmöbliert« eingestuft und verliert den Ausnahmestatus rückwirkend.

Was Kaufinteressenten ableiten können

Für Immobilien-Investoren ist die verlängerte Mietpreisbremse 2026 ein deutliches Signal: Die Renditen in Großstädten bleiben begrenzt. Wer eine Bestandswohnung in einem angespannten Markt kauft, muss damit rechnen, dass die Wirtschaftlichkeit über die Mietsteigerung der nächsten 5 Jahre kalkulierbar ist und keine sprunghaften Erhöhungen mehr möglich sind. Die Bruttoanfangsrendite in Berlin liegt aktuell bei 3,2-3,8 %, in München bei 2,5-3,0 %, in Hamburg bei 3,5-4,0 % — alles vor Verwaltung, Instandhaltung und Steuern.

Wer trotzdem kaufen will, sollte mit dem Annuitätsdarlehen-Rechner die monatlichen Belastungen bei verschiedenen Zinssätzen durchspielen — bei 4,2 % Bauzinsen 2026 ergeben sich für 400.000 EUR Darlehen monatliche Raten von ca. 1.700 EUR (Annuität 5 %). Der Grunderwerbsteuer-Rechner gibt die einmaligen Nebenkosten pro Bundesland an (zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises). Der Zinseszins-Rechner zeigt, wie sich die Mehrkosten gegenüber Mieten + ETF-Sparen über 20-30 Jahre entwickeln.

Wo die Mietpreisbremse politisch hinmuss

Die Verlängerung um drei Jahre ist ein Kompromiss — die Mietpreisbremse löst das eigentliche Problem nicht, sie verlangsamt es nur. Das eigentliche Problem ist die Neubau-Lücke: Deutschland baut 2026 etwa 240.000 Wohnungen, gebraucht würden nach Schätzungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung 350.000-400.000. Solange das Angebot nicht steigt, treibt die Mietpreisbremse nur den Druck auf den Bestandsmarkt und führt zu Umgehungs-Mietformen.

Politisch zeichnen sich für die Legislaturperiode 2025-2029 weitere Eingriffe ab: Verschärfung der Modernisierungsumlage (von aktuell 8 % auf 6 % des Investitionsbetrags), eine Spekulationssteuer-Ausweitung, neue Förderprogramme für sozialen Wohnungsbau. Wie viel davon umgesetzt wird, hängt von den Bundesratsmehrheiten und der Kommunal-Bereitschaft ab. Für Mieter und Vermieter bedeutet das: Die nächsten Jahre bleiben politisch turbulent, langfristige Planungen sollten konservativ kalkuliert sein.